Cuando una persona fallece y deja bienes inmuebles a sus familiares, es común que los herederos se pregunten si es posible vender una casa heredada sin haber iniciado o finalizado la declaración de herederos. La respuesta breve es no: en la gran mayoría de los casos, no es legalmente posible realizar la venta sin completar este paso esencial del proceso sucesorio. A continuación, se explica por qué y cuáles son los procedimientos necesarios para regularizar la situación.
¿Qué es la declaración de herederos?
La declaración de herederos es un trámite judicial mediante el cual se determina oficialmente quiénes son los herederos legales de una persona fallecida. Este paso es indispensable si el difunto no dejó un testamento, y también puede ser necesario aunque exista uno, especialmente para inscribir bienes a nombre de los herederos.
Sin esta declaración, los herederos no pueden disponer legalmente de los bienes heredados, ya que, desde el punto de vista registral, siguen figurando a nombre del fallecido.
¿Por qué no se puede vender una casa heredada sin declaración de herederos?
Los registros de la propiedad exigen que los titulares dominiales estén vivos o, en caso de fallecimiento, que se realice una transmisión formal a los herederos. Para que un inmueble pase a estar legalmente a nombre de un heredero, se debe contar con una resolución judicial (o escritura en caso de testamento con sucesión notarial) que los reconozca como tales.
Intentar vender un inmueble sin este trámite equivale a vender algo que legalmente no se posee. No es solo una formalidad: ningún escribano podrá escriturar la venta de un bien inmueble si los vendedores no figuran como titulares legítimos en el registro. Incluso si existe un comprador interesado y el acuerdo entre partes, la operación no podrá completarse ni inscribirse en el registro de la propiedad.
¿Qué pasos hay que seguir para poder vender?
Si se desea vender una casa heredada, el camino correcto es iniciar cuanto antes el proceso sucesorio. Los pasos básicos son:
- Reunir la documentación: partida de defunción del causante, partidas de nacimiento o matrimonio de los herederos, escritura del inmueble, DNI, etc.
- Iniciar la sucesión: mediante un abogado especializado, se presenta el pedido de apertura del trámite sucesorio ante el juzgado correspondiente.
- Declaración de herederos: el juez dicta una resolución reconociendo a los herederos legales.
- Inscripción del inmueble a nombre de los herederos: se realiza la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Venta del inmueble: una vez que el bien está registrado a nombre de los herederos, se puede realizar la venta con todos los requisitos legales.
¿Y si todos los herederos están de acuerdo?
Incluso si hay un acuerdo unánime entre los herederos para vender el inmueble, sigue siendo obligatorio el trámite de la sucesión. No basta con un “pacto verbal” o con firmar un documento privado. Para evitar futuros conflictos o impugnaciones —por ejemplo, por parte de herederos ausentes o acreedores—, todo debe hacerse conforme a lo dispuesto por la ley.
El rol del abogado especialista en herencias
Dado que los trámites sucesorios pueden implicar obstáculos legales, demoras judiciales o conflictos entre herederos, contar con el asesoramiento de abogados especialistas en herencias es fundamental. Un profesional podrá orientar en cada paso del proceso y asegurar que la venta del inmueble se realice con seguridad jurídica, evitando problemas futuros con compradores, escribanos o el Estado.
Vender una casa heredada sin realizar la declaración de herederos no es un camino viable en la legalidad argentina. El proceso sucesorio no solo es un requisito judicial, sino también una garantía para que los herederos puedan ejercer sus derechos patrimoniales sin inconvenientes. Si estás atravesando esta situación, lo mejor es iniciar cuanto antes el trámite correspondiente, con la guía adecuada.
